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广东省连南瑶族自治县自治条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 19:49:52  浏览:9091   来源:法律资料网
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广东省连南瑶族自治县自治条例

广东省连南瑶族自治人大常委会


广东省连南瑶族自治县自治条例

(1987年2月21日连南瑶族自治县第七届人民代表大会第四次会议通过 1987年3月7日广东省第六届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 1998年3月13日连南瑶族自治县第十一届人民代表大会第一次会议通过修订 1998年6月1日广东省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准 1998年6月23日公布施行)


第一章 总 则
  第一条 根据宪法、民族区域自治法和有关法律、法规,结合连南瑶族自治县的经济、政治、文化等特点,制定本条例。
  第二条 连南瑶族自治县(以下简称自治县)是广东省辖区内以连南瑶族聚居区为基础建立的民族自治地方。
  第三条 自治县的自治机关(以下简称自治机关)是自治县人民代表大会和人民政府。
  自治机关所在地设在三江镇。
  第四条 自治机关行使县级国家机关的职权,同时依法行使自治权。
  自治机关行使职权实行民主集中制的原则。
  第五条 自治机关保证宪法、法律、法规在本县的遵守和执行,把国家全体利益放在首位,积极完成上级国家机关交给的各项任务。
  第六条 自治机关加强社会主义民主和法制建设,保障各民族公民平等地享有宪法和法律规定的公民权利,教育各族人民履行公民应尽的义务。
  自治机关维护和发展平等、团结、互助的社会主义民族关系,禁止民族歧视和制造民族分裂、破坏民族团结的行为。
  自治机关依法保护华侨、归侨、侨眷、香港特别行政区居民和台湾同胞、澳门同胞的合法权益。
  第七条 自治机关根据自治县经济和社会发展的实际情况,在不违背宪法和法律的原则下,可以制订特殊政策和采取灵活措施,加速经济和社会各项事业的发展。
  上级国家机关的决定、命令和指示,如有不适合自治县实际情况的,自治机关可报经该上级国家机关批准,变通执行或者停止执行。
  第八条 自治机关在中国共产党的领导下,以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导,带领全县各族人民自力更生、艰苦创业,正确处理改革、发展和稳定的关系,加强社会治安综合治理,维护社会稳定,在上级国家机关的帮助下,集中力量进行社会主义物质文明和精神文明建设,把自治县建设成为团结、文明、繁荣的民族自治地方。
  第九条 自治县内的一切国家机关和国家工作人员,必须遵纪守法,勤政廉政,秉公办事,密切联系群众,努力为人民服务,接受人民的监督,反对官僚主义、弄虚作假、以权谋私、铺张浪费的行为;



第二章 自治机关
  第十条 自治县人民代表大会是自治县的地方国家权力机关,它的常设机关是自治县人民代表大会常务委员会,对自治县人民代表大会负责并报告工作。
  第十一条 自治县人民代表大会各民族、各方面代表的名额和比例依照法律规定的原则,按广东省人民代表大会常务委员会的有关决定确定。
  第十二条 自治县人民代表大会常务委员会的组成人员中,瑶族公民所占的比例应逐步做到与其人口的比例相适应,并有瑶族公民担任主任或者副主任。
  第十三条 自治县人民代表大会有权根据自治县经济、政治、文化的特点,依法制定、修改自治条例和单行条例,报广东省人民代表大会常务委员会批准后实施。
  第十四条 自治县人民政府是自治县人民代表大会的执行机关,是自治县的地方国家行政机关。
  自治县人民政府对自治县人民代表大会和上一级人民政府负责并报告工作,在自治县人民代表大会闭会期间,对自治县人民代表大会常务委员会负责并报告工作。
  第十五条 自治县人民政府由县长、副县长、各局局长组成。县长由瑶族公民担任。
  自治县人民政府组成人员中,瑶族和其他少数民族人员所占的比例应逐步做到与其人口所占比例相适应。
  自治县人民政府实行县长负责制。
  第十六条 自治县人民政府在上级国家机关规定的编制内,可以根据精简、效能的原则,对自治县行政机构设置、编制员额,制定具体办法,报广东省人民政府批准后实施,并报自治县人民代表大会常务委员会备案。
  自治县人民政府可以自主补充自治机关及其所属部门、事业单位自然减员的缺额。
  第十七条 自治机关重视加强镇(乡)政权建设。
  瑶族人口占多数的镇(乡)由瑶族公民担任镇长(乡长)。



第三章 人民法院和人民检察院
  第十八条 自治县人民法院和人民检察院的组织、职能和工作,依照法律的有关规定执行。
  自治县人民法院和人民检察院中,应当有瑶族公民担任院长、检察长或者副院长、副检察长。工作人员中瑶族和其他少数民族所占的比例应逐步做到与其人口比例相适应。
  第十九条 自治县各民族公民在适用法律上一律平等。各民族公民都有使用本民族语言进行诉讼的权利。自治县人民法院、人民检察院在审理和检察案件时使用汉语,法律文书使用汉文。对不通晓汉语的诉讼参与人,应当为他们翻译。
  第二十条 自治县人民法院和人民检察院在处理涉及自治机关的自治权和民族问题的案件时,除适用国家法律和广东省地方性法规外,还应执行本条例和单行条例的有关规定。



第四章 经济建设
  第二十一条 自治县坚持以经济建设为中心,大力发展社会生产力。根据自治县地处高寒山区和石灰岩地区,山地、森林、水能、旅游等资源丰富的特点,实行以农业为基础,林业为重点,农业、林业、工业、商业、服务业等各行业协调发展的经济建设方针。
  自治机关积极推进经济体制和经济增长方式的根本转变,调整和优化经济结构,建立比较完善的社会主义市场经济体制;发展科学技术,加强科学管理,提高经济效益和社会效益。
  第二十二条 自治县农村长期稳定以家庭联产承包为主的责任制,完善统分结合的双层经营体制。提倡按照自愿互利原则和发展市场经济的要求,发展多种形式的农村合作经济;鼓励和扶持专业户、经济联合体开办农场、林场、畜牧场、野生动物驯养繁殖场、渔场或者从事其他开发性生产,并保障其合法权益。
  第二十三条 自治机关因地制宜安排农业生产布局,稳定和提高粮食产量,发展畜牧业、水产养殖业,建设粮食、畜禽、水产商品基地等“高产、优质、高效”农业项目。推广应用科学技术成果,并从资金、技术、生产、流通、服务等方面促进农业的发展。
  自治县实行基本农田保护制度,加强农田基本建设。
  第二十四条 自治机关制定林业发展规划,组织和鼓励植树造林,奖励集体、个人承包经营山林,依法保护和合理开发森林资源。林业生产实行以营林为基础,普遍护林,大力造林,采育结合,永续利用的方针。按照森林分类经营的要求,生态公益林面积应当保持在林业用地总面积的25%以上。通过调整林种结构,大力发展商品林,逐步增加经济林的比重,提高林业经济效益。
  自治机关设立专项资金用于发展林业生产。自治县征收的育林基金、维持简单再生产费和林业建设保护费,按省有关规定用于造林、育林、护林和林区建设。
  第二十五条 自治机关根据法律和政策规定加强林政管理,保护林业生产者的利益。
  自治机关重视封山育林和护林防火,严禁盗伐滥伐林木和毁林开荒,禁止采伐生态公益林。用材林实行限额采伐,采伐量由自治县林业行政主管部门按照消耗量低于生长量的原则制订采伐计划,报上级国家机关审批后退级下达执行。林木采伐应当申领林木采伐许可证。
  自治机关严禁捕猎和非法经营国家和地方重点保护的野生动物,鼓励集体和个人驯养、经营非国家重点保护的野生动物。
  自留山由农民长期使用和经营。责任山由农民按合同规定使用和经营。农民在房前屋后和自留山种植的林木,归农民所有,可以继承或转让。承包的山林,属集体营造的林木,按比例分成;属承包者营造的,归其所有,但应按规定向山权所有者交纳山价款。经有关部门批准开发的荒山,产品收入归经营者所有,经营者应当按有关规定向山权所有者交纳山价款。
  各镇(乡)、村的集体林场和林农凭证采伐的木材,应当交森工部门收购或者在自治县人民政府批准设立的木材市场交易。森工部门收购木材的价格不得低于市场销售价格的50%。
  林区中的采伐剩余物,经自治县林业行政主管部门鉴定,自治县人民政府审批,可以由生产者自行加工出售,产品不列入年度木材生产计划。
  第二十六条 自治机关维护土地的社会主义公有制,加强土地的管理和保护,合理开发利用土地资源。严禁乱占、滥用耕地和闲置、荒芜土地。
  自治机关依法实行国有土地有偿使用制度,逐步培育、严格规范土地使用权交易市场。
  自治县充分利用上级国家机关留归自治县的土地使用权出让金、土地增值税和使用税、耕地占用税和垦复基金,增加对土地开发的资金投入。
  自留地、宅基地、承包地、自留山、责任山属集体所有,任何单位、个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。自留地、承包地、自留山、责任山未经法定机关批准不得改作非农业用地。对放弃经营造成荒芜的承包地,由发包单位收回调整或者由集体开发。
  第二十七条 自治县依法开发、利用、保护、管理水资源,充分发挥水资源的综合效益。
  自治机关按照统一规划、分级办电的原则,鼓励县内外经济组织和个人合资、合股、独资开发水力资源,并保护其合法权益。
  自治县的电力事业投资实行谁投资谁收益的原则。上省网的小水电电价按省有关规定执行,享受国家给予小水电的优惠政策。在自治县内销售及上送市网销售的电量,由供电企业按国家规定的税率缴交增值税。
  自治机关依法征收水资源费。
  第二十八条 自治机关依法保护、管理矿产资源。对于可由自治县开发的矿产资源;优先开发利用。集体经济组织或者个人采矿,应当依法申请,领取采矿许可证,在指定的范围内开采。开采者应当按规定交纳资源税和资源补偿费。
  自治县充分利用上级国家机关对所征收的矿产资源补偿费,留归自治县的比例高于一般县的优惠条件,加强矿产资源的勘查、开发与保护。
  第二十九条 自治县立足本地资源发展地方民族工业,扶持乡镇企业,鼓励发展个体、私营工业。
  自治县因地制宜发展森工、建材、能源、采矿、机电、保健食品和农副产品加工工业。
  第三十条 自治县在上级国家机关的帮助下,统一规划,积极发展交通运输业,加快公路干线和乡村道路建设。采取民办公助办法修建和养护乡村公路。积极发展水上运输。鼓励集体和个人兴办交通运输业,保护其合法权益。
  自治县修建公路、桥梁,按照上级国家机关的有关规定,享受高于一般地区的资金补助标准。
  第三十一条 自治县重视发展邮电通讯事业。在上级邮电部门支持帮助下,加强邮电通讯网络建设,更新改造城乡通讯设施。
  第三十二条 自治机关努力改善投资环境,积极开展横向经济联系和对外经济技术合作;制定优惠政策,引进资金、技术、设备与先进的管理方法。
  自治机关对自治县以外的省、市、县,香港特别行政区居民,台湾同胞、澳门同胞以及外商、华侨来自治县投资兴办企业,提供优惠条件,依法保护其合法权益。
  第三十三条 自治机关支持上级有关部门和自治县以外的单位或个人在自治县开发资源,兴办企业、事业。
  自治县与上级有关部门在本县兴办的企业可以采取合同的形式,确定利润、外汇分成比例;自治县由此而增加的收入,按照上级国家机关的有关规定,作为经济建设的专项资金,不抵减上级财政补贴。
  第三十四条 自治县积极开展对外贸易。属国家控制发展的利用外资项目和涉及许可证配额的进出口货物,按照上级国家机关的有关规定享受优惠照顾。
  第三十五条 自治县实行多种经济形式的,多渠道少环节的商品流通体制。在生产、加工、储存、购销、技术和信息等方面为经济建设服务。
  自治机关加强农村集市建设和管理。
  第三十六条 自治县积极发展民族特需商品生产,做好供应工作,以满足少数民族群众生产、生活的特殊需要。
  第三十七条 自治县统一规划,积极开发旅游资源,保护古迹和旅游景区,完善服务设施,发展具有地方民族特色的旅游事业。
  第三十八条 自治机关加强少数民族地区和经济落后地区的建设。从资金、物资、信息、人才和技术上扶持群众利用本地资源优势,发展商品经济,加快致富步伐。
  自治县按照上级国家机关的有关规定,享受山区、少数民族地区和经济落后地区的各项优惠政策照顾和专项经费补贴。
  第三十九条 自治机关依法加强环境保护,防治污染,改善生态环境和生活环境。对造成环境污染致危害人体健康和引发其它公害的单位或个人,限期整改治理,并追究其责任。
  自治县按照高起点、高标准、合理布局、节约用地的原则制定城乡建设规划,建设具有民族特色、环境优美、安全卫生的城镇和村寨。
  第四十条 自治机关重视社会保险工作,加强对劳动安全和劳动卫生工作的管理。各企业应当健全生产责任制度,改善劳动条件,搞好安全生产;做好劳动卫生工作,保护职工的身体健康。
  自治机关动员社会力量办好社会福利事业,维护老人、妇女和儿童的合法权益,对军属、烈属、鳏寡老人、残疾人员和孤儿给予关心照顾和物质帮助。



第五章 财政管理
  第四十一条 自治县的财政是国家的一级地方财政。
  自治县执行国家和省规定的财政体制。
  自治县财政自有财力人均数达不到省财政行政主管部门确定的全省人均最低费用标准的,不足部分可以报请省在财政转移支付中统筹解决。
  第四十二条 自治机关加强对财政的管理,坚持开源节流,增收节支,严格执行财经纪律。
  自治机关对上级国家机关拨给的民族补助费、各项专用资金和临时性补贴,实行专款专用,任何部门和个人不得扣减、截留、挪用或抵减正常经费。
  自治县各部门的政策性收费及上缴资金,纳入县财政专项资金管理。
  自治机关应当将地方机动财力和上级国家机关拨给的民族补助经费重点用于经济建设和智力开发,用于扶持石灰岩地区和其他经济落后地区发展生产和帮助解决生活方面的特殊困难。
  第四十三条 自治县充分利用国家与省对自治县的税收返还及各项事业发展专项补助,增加对经济、文化建设的投入。某些需要从地方税种上加以照顾和鼓励的生产项目,报经广东省人民政府批准,可以实行减税或者免税。对在自治县举办的外商投资企业,在征收地方所得税方面给予适当照顾。
  第四十四条 自治机关用于发展教育、科技、文化、卫生事业的经费,列入年度财政预算。教育经费增长的比例应当高于财政经常性收入的增长比例,并按在校学生人数平均的教育费用逐年增长。自治县按国家和省的规定,在城乡征收教育费附加,主要用于发展基础教育。
  第四十五条 自治机关在核定人员经费时,属于上级国家机关规定新开增支口子的增支部分,自治县财政无力支付时、可以报请上级国家机关给予补助。
  自治县按行政事业费上年决算的5%设立民族机动金,用于民族地区特殊性的支出。
  自治县经济建设的重点项目,在立项、贷款规模等方面报请上级国家机关给予优先安排和照顾。
  第四十六条 自治县的年度财政预决算需经自治县人民代表大会审议通过,财政预算执行中如需部分变更,须经自治县人民代表大会常务委员会批准。
  自治县人民政府应当在每一财政预算年度内,至少一次向自治县人民代表大会常务委员会提出经过审计机关审计的预算执行和其他财政收入情况的报告。



第六章 教育科学文化卫生事业建设
  第四十七条 自治机关依照国家有关法律、法规,自主地管理本县的教育、科学技术、文学艺术、广播电视、卫生、体育等事业。
  第四十八条 自治县普及、巩固、提高九年制义务教育,发展学前教育、职业教育和成人教育,重视师资培训,努力培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设人才。
  第四十九条 自治县积极发展民族教育,办好民族中学和民族小学,逐步增加以寄宿为主和助学金为主的民族班。瑶区中学和居住分散的瑶区小学,逐步设立以寄宿为主和助学金为主的民族班;办好教学点,提高教育质量。自治县的中学和中等专业学校在招生的时候,对少数民族考生和享受瑶族待遇的考生适当放宽录取标准和条件。
  自治县少数民族寄宿制学生享受上级政府的助学金补助。
  第五十条 自治机关鼓励企业、事业单位及其他社会力量捐资助学或者出资办学,保护其合法权益。
  自治机关鼓励香港特别行政区居民、台湾同胞、澳门同胞以及海外侨胞,依照国家的有关规定捐资助学或者合作办学。
  自治机关逐步改善办学条件,倡导尊师重教,努力提高教师的政治和业务素质、依法保护教师的合法权益和学校的财产,维护教学秩序。
  第五十一条 自治机关加强科学技术队伍建设,鼓励科学技术人员开展科学研究活动,推广应用科学研究成果,普及科学技术知识。努力改善科学技术人员的工作条件和生活条件。
  自治机关资助和扶持重点科研课题。
  第五十二条 自治机关注重发展具有民族形式和民族特点的文化事业,积极培养各民族文艺人才,增加文化设施,加强文化馆、站建设,重视办好民族歌舞团,开展健康文明的文娱活动,丰富各族人民的文化生活。
  自治机关加强文化市场的管理,取缔反动、淫秽物品的经营活动。
  自治机关加强对历史文物和名胜古迹的保护,加强对民族历史、文化的收集、整理和研究工作。
  第五十三条 自治机关重视群众性的体育活动,发展民族传统体育,增添运动场所和其它体育设施,促进各项体育运动的开展,增强人民体质。
  第五十四条 自治机关重视发展医疗卫生事业,制定区域卫生发展规划,健全和充实县、镇(乡)、村三级医疗网,加强各类医药卫生人员的培训。贯彻“预防为主,防治结合”的方针,经常开展群众性的爱国卫生运动和卫生科普知识教育,加强对地方病、传染病、职业病的防治,发展妇幼、老年保健事业,提高各族人民的健康水平。
  自治机关采取特殊措施,加强经济落后地区的医疗卫生机构建设和疾病防治工作。
  自治机关重视民族、民间医药和医术的发掘、整理、研究和应用工作。保护和利用药材资源。
  自治机关依法加强医疗机构的监督管理,禁止以行医为名利用封建迷信和其它手段诈骗钱财,危害人民健康。
  自治机关依法加强药品监督管理,严禁生产出售假药、劣药。
  自治机关依法加强食品卫生监督工作。
  第五十五条 自治县实行计划生育,提倡晚婚、晚育、少生、优生,严格控制人口增长,提高人口素质。
  瑶族的计划生育按照广东省人民政府批准的自治县计划生育实施办法执行。



第七章 民族关系
  第五十六条 自治机关对各民族公民进行爱祖国、爱科学、爱社会主义和民族政策的教育。各民族公民应当互相尊重,互相学习,互相帮助,和睦相处,共同维护民族团结和社会安定。
  自治机关在处理涉及本地方各民族的特殊问题的时候,应当与他们的代表充分协商,尊重他们的意见。
  自治机关照顾本地方散居民族的特点和需要。
  第五十七条 自治机关推广全国通用的普通话,依法保障各民族公民都有使用和发展自己语言的自由,鼓励各民族的干部和群众互相学习语言,以利于工作和增进了解,密切民族关系。
  第五十八条 自治机关依法保障各民族都有保持或者改革自己风俗习惯的自由,支持各民族公民开展有益于民族团结和身心健康的传统节日活动。
  每年农历十月十六日(不闰月)是瑶族传统的盘王节。由自治县人民政府参照国家有关规定安排假日。
  每年的公历1月25日是自治县成立纪念日,由自治县人民政府组织纪念活动



第八章 干部工人的培养与管理
  第五十九条 自治机关重视培养各级干部和科学技术、文化教育、经营管理等专业技术人才和技术工人,并且重视在妇女中培养各级干部和各种专业人才。
  自治机关所属工作部门中,瑶族和其他少数民族干部所占的比例,应当逐步做到与其人口所占比例相适应。
  自治县内的企业、事业单位招收或者聘用工作人员时,在同等条件下,优先录用瑶族和其他少数民族人员。
  第六十条 自治机关制定特殊政策,采取各种措施,优待、鼓励各种专业技术人员参加自治县的各项建设事业。
  自治县机关、事业单位的干部、工人,按有关规定享受自治地方生活补贴。
  在自治县连续工作满十年以上,并取得高级技术职称和在瑶族乡镇基层单位工作满十五年以上的汉族干部和各类专业技术人员,其子女在升学、就业方面可享受瑶族的优惠待遇。对具有中级以上职称的知识分子,在住房等生活待遇方面给予适当照顾。
  自治县机关、事业单位在职工作人员中的大专以上毕业生和在镇(乡)基层工作的中专以上毕业生,向上浮动一级职务工资,在自治县工作满二十年时转为固定工资,再向上浮动一级职务工资。
  在自治县机关、事业单位工作三十年以上的退休人员,继续享受民族自治地方生活补贴和在职时的全额工资待遇。
  自治机关对为民族团结进步事业和经济、文化建设作出突出贡献的公民给予表彰和奖励。对有重大贡献者,给予重奖。



第九章 附 则
  第六十一条 自治县内的一切国家机关、社会团体、企事业单位和各民族公民,都必须遵守本条例。
  自治县各级行政机关或者其他组织制定的规章、制度、措施与本条例不符的,由自治县人民代表大会常务委员会或者其上一级机关进行协调,并责令其改正。
  自治机关组成人员应当模范执行本条例,并作为考核各级干部政绩的一项内容。
  自治县每年开展一次民族法律、法规执行情况的检查。
  第六十二条 属自治县管辖的一切国家机关、事业单位、群众团体、学校等的公章、牌匾、文件、公告等,必须冠以“连南瑶族自治县”全称。
  第六十三条 本条例经自治县人民代表大会通过,报广东省人民代表大会常务委员会批准后施行,并报全国人民代表大会常务委员会备案。

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商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前,很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”,相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记,就被赋予了合同的法律效力,因此可以躺在权利的温床上高枕无忧,根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理,就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见,求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定,不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护预购人的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质?经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力,未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果,此类法律规定并未予以明确。那么,地方性法规对此是否加以补充,对该法律制度进行完善呢?我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析,发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧:
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定:“下列房地产权利的文件,当事人应当备案登记:(1)商品房预售及变更合同;……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件,不否认未经登记备案的预售合同的法律效力,但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定:“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续,造成商品房预售合同无效……”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件,没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定:“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定:“房地产开发商预售房地产,未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的,由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款;转让人持有房地产 开发资质证的,可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”,可见,其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力,但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定,各地对此的做法也极不统一,那么,如何对该制度进行正确地认识与对待,就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为,商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起,显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来,我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩,从行政立法与民事立法的分工来看,同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系,其行政处罚方式多种多样,不但可以进行行政处罚,还可以进行经济制裁,甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系,但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时,尚不存在争议;当行政责任与民事责任发生竞合时,同样应由这两种法律规范各司其责任,分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效,就相当于是用行政法规调整民事法律关系,从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲,行政法律规范的效力和适用范围,仅能限于行政法律关系本身,而不能越权涉及至民事法律关系,这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此,只有法律和行政法规明确规定,违反了这种强制性规范的后果为无效时,才能依法认定这种行为无效。否则,只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务,并非合同的生效要件,其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中,登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的,而预售的商品房是在建设中的期房,在买卖时还未建好,也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权,更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则,购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人,不可能取得所购房屋的所有权,因此,商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此,可以认为,商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施,不是确认合同效力的必备条件,与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此,近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中,广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定:“预售合同未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的效力”,2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义,致使商品房的预售登记成为一个摆设,并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突,无法真正起到保护购房人之权益,维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响,最多只承担一些行政处罚责任的时候,它就显得没有那么重要了,这样,承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是,商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来,不久前在深圳发生的“香珠花园”事件,开发商一房多卖涉及房屋247套,涉案金额2亿多元;在上海发生的“天天花园”事件,279套房产被开发商卖了600多次,一套房产竟重复卖了7家;还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件,开发商涉嫌骗贷,重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善,政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天,为什么还是会屡见不鲜、层出不穷?笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段,市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外,还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够,未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力,从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件,从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序,使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示和公信的法律效力,对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为,彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦,从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞,从而达到维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。


一、发生不良资产情况时正常诉讼程序
目前走一般诉讼程序处理不良资产法律纠纷的主要阶段:(1)立案阶段:一般20天,被告人下落不明的情况下,需要公告送达,公告期60天。(2)审判阶段:普通程序一般最长6个月,简易程序3个月。(3)执行阶段:被执行人下落不明的,公告送达(60天)。评估异议期(15天)以及拍卖阶段。
立法依据:
第125条 人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告,被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。
第92条 受送达人下落不明,或者用本节规定的其他方式无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。
第161条 人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结。
第149条 人民法院适用普通程序审理的案件,应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准,可以延长六个月;还需要延长的,报请上级人民法院批准。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条,人民法院收到评估机构作出的评估报告后,应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的,可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

二、处理不良资产非诉程序方案的分析
(一)公证程序和诉讼程序的结合-----公证的具有强制执行效力的文书
具有强制执行力的债权文书,是民诉法中对于执行阶段可以作为执行名义存在的唯一非既判力执行依据的入口。通过公证程序和诉讼程序的结合可以起到缩短处理时间的作用。
1、立法依据:
1.1《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》第二条,规定了公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围以及债权人向公证机关申请签发执行证书,向具有管辖权的人民法院申请强制执行,人民法院依法审查,在符合执行规定的条件下,予以执行。同时第六条还规定了因债务人不履行或不完全履行而发生的违约金、利息、滞纳金等,可以列入执行标的,即对于合同的违约责任可以和债权一并赋予强制执行的效力。
1.2《民诉法》第238条、《公证法》第37条第一款、以及《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》的规定,确立了经过公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书依法具有强制执行效力。若双方以债权文书内容有争议向法院起诉的,法院不予受理。
1.3 1992年出台的《司法部抵押贷款合同公证程序细则》第六条第二款规定:“双方当事人可以在合同中约定,借款人违约时,贷款人可以申请公证机关出具强制执行证书,向人民法院申请强制执行借款人的抵押财产。”
2008年中国公证协会颁布的《办理具有强制执行效力债权文书公证及出具执行证书的指导意见》第二条载明:“涉及第三人担保的债权文书,担保人(包括保证人、抵押人、出质人、反担保人,下同)承诺愿意接受强制执行的,担保人应当向公证机构提出申请。”
2009年云南省高级人民法院、云南省司法厅下发的“关于公证债权文书强制执行效力有关问题的通知”明确规定,担保协议属于可公证并赋予强制执行效力范围。
《江苏省公证条例》第二十五条明确规定“经公证并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书中约定的下列给付义务,债务人不履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行:(一)借款合同、还款协议(含具有还款内容的无名协议)以及债务人一方出具的还款承诺书中债务人所承担的还款义务;(二)借用合同、赊欠货物的合同、还物协议中债务人返还或者给付标的物的义务…..前款第(一)、(二)项给付义务上设有抵押、质押或者连带责任保证,担保人愿意接受强制执行并经公证的,适用前款规定。
2、理论和实务操作作者:库欢 华中师范大学法学院法学硕士
对于担保、融资租赁、小额贷款业务,债权文书的种类主要有房产抵押合同、股权质押反担保合同、还款协议书、机器,车辆设备抵押、存货抵押反担保、应收帐款质押反担保、知识产权类的质押反担保合同等。目前理论和实际审判的实例中对于担保合同是否可以公证赋予强制执行效力仍存在争议和不同的判决,从北大法宝检索出的一百多案例中可以看出,认为担保协议不能作为债权文书申请强制执行公证的案例典型代表如上海市第一中院审理的上海吕福房地产开发经营有限公司申请不予执行公证债权文书案,以及《最高人民法院执行工作办公室关于中国银行海南省分行质押股权异议案的复函(2003年)》,但目前来看大部分法院逐步认可担保合同可以公证赋予强制执行效力。有相应的立法依据和导向(1.3),也有相关的案例,如典型代表江苏省高级人民法院终审的镇江市天海砂石有限公司诉马鞍山宁致华辉矿业有限公司案件。依据1.2中的规定,法院不予执行的情形只有公证的债权文书发生错误时,仅以内容有争议提起诉讼的,法院是不予受理的。
新修订的民诉法将实现担保物权的案件纳入特别程序。认可了担保物权案件的法律关系简单明确,当事人之间权利义务关系清楚的特性,而适用范围不再局限于简单的债权关系,具有一定的审判指引作用。公证赋予担保协议强制执行效力是债务人自由作出的放弃自己部分诉权的意思表示,其处分自己诉权的意思表示应当得到认可。实务操作中,如果债权人和债务人对给付内容没有争议的话,债务人有自由处分自己诉权的权利,那么约定的债权文书就可以通过公证赋予债权文书强制执行效力。还有一点,公证机构赋予强制执行的对象不是抵押人办理抵押、质押登记的行为,而是在债务人不履行债务时,抵押、质押人在其抵押、质押财产价值范围内必须承担的清偿义务。公证机构是对抵押、质押人的清偿义务赋予强制执行效力,这种清偿义务是一种金钱之债,符合具有给付内容债权文书的条件。
我们的主合同是委托担保合同,从合同是抵押,质押的反担保合同,委托担保合同从本质上看,在债务人不能有效的履行约定时,担保人履行代偿义务后,可以转化为债权文书,反担保合同在本质上是一种单务合同,也具备法律所规定的债权文书的成立要件。主合同和从合同都需要作为公证的对象,签订合同时需要双方在公证处对合同进行公证,由公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。公证时协议约定应注意几个问题,1、明确委托担保合同的独立性,即约定委托担保合同独立于债务人、担保人与债权人所签订的借款合同及保证合同,不因上述合同的无效而无效。2、债务人在不履行或者不适当履行对债权人所附义务时,致使担保人承担相应担保责任的,债务人与担保人形成单务法律关系,担保公司为债权人,债务人对担保公司负有单方给付义务;此时委托担保合同以给付货币为内容,给付内容为担保人代债务人向债权人偿还的资金总额、利息及相关一切为实现债权的费用;债权债务关系明确,债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义。3、债务人在其不履行或者不适当履行对债权人所附义务时,致使担保人承担相应担保责任,担保人有权向人民法院申请强制执行,债务人自愿接受人民法院的强制执行。
(二)公证的具有证据效力的文书
对于具有证据效力的公证文书,发生不良资产案件后,在按照正常程序诉讼时,可以减少审判的时间和保障债权人诉权的实现,这类文书主要起到加强证据证明效力的作用,主要包括:
1、签约过程证据保全公证,即公证机构可以监督业务人员的签约过程,也可以对业务员现场查看抵押物情况的过程通过摄像或拍照的形式进行证据保全公证,并进行证明,以保障担保公司已尽职审查,确保企业承办人的代理权出现问题时可依据表见代理制度向企业主张权利。
2、现场监督公证,公司法律文件真实性调查过程公证。涉及公司提供担保或涉及公司股权质押的,公证处将根据《公司法》和公司章程的规定要求反担保人出具同意担保的《股东会决议》或《董事会决议》,以保证担保合同的真实性和合法性。
3、证据保全公证,余额抵押登记保全、签约尽职证明保全。
4、单方行为公证,如委托书、提供第二居住地声明书、连带责任承诺函。
5、抵押、质押物证明公证,反担保涉及到抵押或质押的,公证处将审查抵押物和质物的真实性及其权属状况,并要求抵押物或质物的所有权利人都到场签署合同,以保障合同的真实性和合法性,防止纠纷的出现。包括现场查看抵押物、质押物过程及抵押、质押手续办理过程公证。
(三)协议约定的方式
《担保法》第53条的规定,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
2.1对于这一规定一些银行和金融行业采取通过采取与债务人、拍卖公司签订三方协议,约定达到协议中规定的情形时,由债权人通知拍卖公司将抵押、质押物直接拍卖以冲抵债务。由于三方协议属于债权协议,拍卖公司也非物的所有权人,债务人可以通过物权抗辩启动诉讼程序,很难真正的起到简化程序,缩短时间的效果,一般只能起到一定的威慑作用。
2.2一般性的小额贷款和担保业务中,约定由债务人(借款人)全权委托债权人或债权人指定的人代为出售其房产,委托权限含签订买卖合同、办理房产交易过户、领取售房款等,同时办理公证的时候隐瞒借贷或者担保关系办理公证,当债务人不能偿还债务时,债权人直接以公证的委托书变卖房屋。但这种方式的风险在于以委托书方式追偿债务的,债权人不经协商直接出卖委托人的房产用于抵债,委托人实际上完全丧失了诉讼权利,其合法权益必然受到侵犯,同时委托是种单方法律行为,委托人可以随时去公证处撤销。当委托人以此向法院起诉或者撤销时,仍然还是会回到诉讼程序。
(三)特别程序-----直接申请实现担保物权
1、 立法依据
1.1《民诉法》第196条 申请实现担保物权,由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律,向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第197条 人民法院受理申请后,经审查,符合法律规定的,裁定拍卖、变卖担保财产,当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行;不符合法律规定的,裁定驳回申请,当事人可以向人民法院提起诉讼。
2、 实务操作
第196、197条为新民诉法增加的规定,可以直接申请法院实现担保物权,缩短处理时间,但目前没有司法解释作出明确具体的规定,实务中操作的案例并不多。根据最新的报道,重庆市长寿区人民法院10月25日依法受理了重庆农村商业银行长寿支行申请实现李某担保物权的案件,这是2013年1月1日新《民事诉讼法》实施后法院受理的首例该类案件,目前正在办理中,可以跟踪关注和借鉴。


作者:库欢 华中师范大学法学院法学硕士

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