郑州市农村财务管理条例

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四川省泸州市人民政府


泸州市商品房预售管理办法
第30号

　　《泸州市商品房预售管理办法》已经2002年11月8日市政府第47次常务会议通过，现予发布 施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 市 长：肖天任
　　　　　　　　　　　　　 二○○二年十二月四日

泸州市商品房预售管理办法

　　第一章 总 则
　　第一条 为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。
　　本规定所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称预售人）将正在建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人支付定金或房价款的行为。
　　第三条 预售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。
　　第四条 泸州市规划建设局是本行政区域内商品房预售管理的行政主管部门，其依法委托的市房地产管理局具体负责市城市规划区内的商品房预售管理工作。
　　各县建设行政主管部门是本县行政区域内商品房预售管理的行政主管部门。
　　市、县房地产交易机构受商品房预售行政主管部门（以下简称“预售管理部门”）委托，具体负责办理商品房预售合同登记备案工作。
　　　　　　　　　　　　　第二章 商品房预售项目管理
　　第五条 商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）六层（含六层）以下的商品住宅项目已完成基础和主体结构工程；六层（含六层）以下的非住宅项目和六层以上的商品房项目，有地下室工程的已完成基础和主体首层结构工程；无地下室工程的已完成基础和主体六层结构工程；
　　（四）签定了《白蚁预防合同》，并已进行白蚁预防；
　　（五）施工进度和竣工交付日期已确定；
　　（六）已取得商品房预售许可证；
　　（七）已按规定比例缴纳物业管理维修基金。
　　第六条 房地产开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：
　　（一）营业执照和房地产开发资质证书；
　　（二）本规定第五条第（一）、（二）、（三）项所规定的证明材料。其中，本规定第五条第（三）项所规定的证明材料中还应包括已完成基础以上的分部工程质量验收合格证明，《 住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本，建设行政主管部门出具的符合预售条件的工程进度证明；
　　（三）工程施工进度计划；
　　（四）商品房的《白蚁预防合同》；
　　（五）商品房预售款监管协议；
　　（六）商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
　　（七）前期物业管理方案和委托合同；
　　（八）法律、法规规定的其他条件。
　　预售人可以分期或者分单项向预售管理部门申请商品房预售登记。
　　第七条 预售管理部门收到商品房预售申请后，应详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在收到申请之日起10日内，核发商品房预售许可证；对不合格的，应说明理由，书面通知申请人。
　　商品房预售许可证应当载明:预售人的名称、许可证编号、许可证的有效期、预售商品房的名称、建筑面积、用途、预售商品房的套（间）数量和商品房预售款专用帐户号等内容。
　　第八条 商品房预售许可证自核发之日起有效,至商品房验收合格之日起失效。
　　第九条 商品房建设项目经规划主管部门批准变更用途、增容的，当事人应在批准后15日内，向预售管理部门办理商品房预售许可证变更手续，方可销售。
　　第十条 预售管理部门对新批、变更和失效的商品房预售许可证，实行定期公告制度。
　　第十一条 预售管理部门应对已核发预售许可证的项目的进展情况进行跟踪监督，并及时受理社会举报和投诉，发现问题依法处理。
　　第十二条 预售人应取得房地产广告审查证明后，方可按规定发布预售商品房广告。预售广告发布前，预售人应向预售管理部门提出申请，预售管理部门应于受理申请之日起15日内作出审查决定，对审查合格者发给房地产广告审查证明，房地产广告审查证明有效期为一年，有效期满后需继续发布的，应当重新提出申请。预售管理部门应当将审查通过的房地产广告证明送同级工商行政管理部门备查。
　　商品房预售广告的内容必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈和与预售商品房实际情况不相符的内容，同时还应载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。
　　　　　　　　　　　第三章 商品房预售行为管理
　　第十三条 预售人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。
　　预售人未取得商品房预售许可证，不得进行预售，不得向承购人收取任何预订款性质的费用。
　　第十四条 在订立商品房买卖合同前，预售人应向承购人明示有关商品房买卖的法律、法规、规章，并向承购人明示下列事项：
　　（一）预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；
　　（二）商品房预售许可证；
　　（三）商品房座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限；
　　（四）商品房结构类型、户型、质量、装修标准；
　　（五）项目及其配套设施的平面示意图；
　　（六）项目开发进度和竣工交付使用时间；
　　（七）商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法；
　　（八）商品房的价格、计价内容，与房屋有关费用的承担情况，付款方式；
　　（九）商品房是否设定抵押或者房屋权利受限的其他情形；
　　（十）商品房交付使用时的物业服务情况；
　　（十一）法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。
　　第十五条 预售人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。
　　代理人应当向预购人明示下列事项：
　　（一）本规定第十四条要求明确的事项；
　　（二）代理人的资格证书；
　　（三）预售人出具给代理人的委托书；
　　（四）代理人的地址和联系电话。
　　第十六条 预售人与承购人应当签订书面的商品房买卖合同。
　　签订商品房买卖合同时，应当使用预售管理部门统一印制的《商品房买卖合同》示范文本。预售人和承购人有权依法对《商品房买卖合同》示范文本的内容进行选择、修改和补充，但必须包含法律法规规定的必备内容。
除承购人拒绝外，预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项，双方当事人应在商品房买卖合同中约定。
　　第十七条 商品房销售应当按套内建筑面积计算销售单价及总价款。共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积不单独计算价格，其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内。
　　房地产开发企业应当在商品房买卖合同中分别载明套内建筑面积、公摊建筑面积和公共配套房屋建筑面积、名称及违约责任。
　　凡计入了商品房套内建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积，一律不得再进行重复销售；任何人不得侵占或擅自改变公共建筑面积空间与公共配套房屋原设计的使用功能。
　　第十八条 商品房买卖合同实行备案制度。预售人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到当地房地产交易机构和土地管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续。房地产交易机构应当自受理之日起15日内予以办理。
　　商品房买卖合同已登记备案的，房地产交易机构和土地管理部门不得重复登记备案。
　　第十九条 预售人将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人书面同意，并书面告知承购人；预售人不得用已预售的商品房进行抵押或重复销售。
　　第二十条 商品房买卖合同经登记备案，但未竣工验收的，承购人需转让预售的商品房时，应与受让人、预售人订立预售商品房转让合同。
　　预售的商品房转让时，原商品房买卖合同载明的权利、义务依约定依法转移。
　　已办理按揭的预售商品房在竣工验收之前需转让的，应先办理注销登记备案后,方可转让。
　　第二十一条 商品房竣工验收前，预售商品房发生转让、终止合同的，当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房地产交易机构和土地管理部门办理变更或注销登记备案手续。
　　第二十二条 预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起15日内书面告知承购人，承购人在被告知之日起30日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，承购人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续；承购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原 预售人的权利义务全部转移给项目受让人，承购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的预售管理部门办理商 品房预售变更登记。
　　第二十三条 转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
　　第二十四条 预售人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计。确需变更的，应按规定经原规划、设计批准机关批准。预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的承购人权益的，承购人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。承购人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产企业未在规定时限内通知承购人的，承购人有权退房；承购人退房的，由预售人承担违约责任。
　　第二十五条 预售人设置商品房样板房或出具预售说明书的，其实际交付使用的商品房的布置、装修和设备的质量，应当与商品房样板房和预售说明书一致。当事人另有约定的除外。
　　第二十六条 预售人应按合同约定将商品房交付承购人。超过合同约定交付使用时间的，预售人应按合同约定承担违约责任。
　　第二十七条 商品房预售后承购人向预售人了解商品房建设进展情况时，预售人应如实告知。
　　第二十八条 预售人向承购人交付预售的商品房时，应当提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。
　　第二十九条 房地产管理部门应建立信息查询制度，并定期公布商品房预售情况以及已登记、转让抵押等信息。
　　　　　　　　　　　　　第四章 商品房预售款管理
　　第三十条 商品房预售款只能用于该商品房工程建设所需及法定税费，不得挪作他用。
　　第三十一条 预售人在申请商品房预售许可证前，应与预售管理部门、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书，明确各方的权利、义务和责任。
　　预售管理部门负责监督商品房预售款的使用。
　　代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。
　　第三十二条 预售人应当在银行设立商品房预售款专用帐户；预售人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户，并报预售管理部门备案。
　　商品房预售管理部门应对每一项目核定专控数额，超出专控数额的售房款，预售人可自由支配。
　　第三十三条 商品房预售款专用帐户监管协议签订后，由于开户银行服务等原因，预售人可以变更开户银行，重新签订商品房预售款专用帐户监管协议书。
　　第三十四条 商品房预售时预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取，承购人按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入指定的商品房预售款专用帐户，凭银行缴款凭证向预售人换领发票。
　　第三十五条 预售款应当专款专用，由具备合法资格的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划，核实工程实际进度，并出具书面证明。预售人根据工程监理机构出具的证明制定用款计划，并报送预售管理部门。
　　预售管理部门在收到预售人申报的用款计划之日起3日内，予以核对并做出答复。
　　第三十六条 预售人使用商品房预售款时，应向银行提交经预售管理部门核定属实的下列文件：
　　（一） 商品房预售款使用申请表；
　　（二） 用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请，用于支付购买项目建设的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；
　　（三）工程监理机构根据工程实际进度出具的书面证明；
　　（四）建设工程项目预算。
　　未经预售管理部门书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。
　　第三十七条 预售商品房项目竣工并经依法验收合格，预售人凭竣工验收证明及施工单位出具的工程款已全部结清，房屋已全部移交的证明，向预售管理部门和银行申请解除监管协议。
　　　　　　　　　　　　　第五章 罚 则
　　第三十八条 违反法律、法规及本办法，擅自预售商品房，按照建设部《商品房销售管理办法》第三十八条规定罚款。
　　第三十九条 违反本办法第十四条、第十五条第二款规定，预售人和代理人未向承购人明示法定事项的，按照建设部《商品房销售管理办法》第四十二条规定处罚。
　 第四十条 预集人擅自变更已预售的商品房的规划、设计的，按照《四川省〈城市规划法〉实施办法》第三十五条规定处罚。
　　第四十一条 违反本暂行办法第十五条第一款规定，预售人委托没有资格的房地产中介机构代理预售商品房的，按照建设部《商品房销售管理办法》第四十二条规定处罚。
　　第四十二条 违反本办法第十二条规定，未经广告审查机关审查批准，擅自通过媒体发布广告信息的，按照《广告法》第四十三条和国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》第二十一条规定处罚。
　　第四十三条 房地产开发企业未进行白蚁预防，不能出具《白蚁预防合同》或出具虚假合同的，由房屋所在地的预售管理部门责令限期改正，暂缓办理《商品房预售许可证》，并按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》第十九条规定处罚。
　　第四十四条 预售人违反本办法第三十条规定的，按照建设部《商品房预售管理办法》第十三条规定处罚。
　　第四十五条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机构依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　　第六章 附 则
　　第四十六条 本办法所称“专控数额”是指房地产行政主管部门根据开发项目的投资预算情况，确定完成该建设项目所必需的资金数额。
　　第四十七条 本办法由泸州市规划建设局负责解释。
　　第四十八条 本办法自发布之日起施行。


商务部


商务部令2012年第11号


　　《家庭服务业管理暂行办法》已经2011年11月7日商务部第56次部务会议审议通过，现予公布，自2013年2月1日起施行。


部 长 陈德铭
2012年12月18日




家庭服务业管理暂行办法


　　第一章 总 则

　　第一条 为了满足家庭服务消费需求，维护家庭服务消费者、家庭服务人员和家庭服务机构的合法权益，规范家庭服务经营行为，促进家庭服务业发展，制定本办法。

　　第二条 在中华人民共和国境内从事家庭服务活动，适用本办法。

　　本办法所称家庭服务业，是指以家庭为服务对象，由家庭服务机构指派或介绍家庭服务员进入家庭成员住所提供烹饪、保洁、搬家、家庭教育、儿童看护以及孕产妇、婴幼儿、老人和病人的护理等有偿服务，满足家庭生活需求的服务行业。

　　本办法所称家庭服务机构，是指依法设立从事家庭服务经营活动的企业、事业、民办非企业单位和个体经济组织等营利性组织。

　　本办法所称家庭服务员，是指根据家庭服务合同的约定提供家庭服务的人员。

　　本办法所称消费者，是指接受家庭服务的对象。

　　第三条 家庭服务的经营和管理，应当坚持社会效益与经济效益并重的原则。家庭服务各方当事人应当遵循自愿、平等、诚实、守信、安全和方便的原则。

　　第四条 商务部承担全国家庭服务业行业管理职责，负责监督管理家庭服务机构的服务质量，指导协调合同文本规范和服务矛盾纠纷处理工作。县级以上商务主管部门负责本行政区域内家庭服务业的监督管理。

　　第五条 县级以上商务主管部门引导和支持家庭服务机构运用现代流通方式，培育示范性家庭服务机构，提升行业规范化经营水平。

　　第六条 国家鼓励公益性家庭服务信息平台的建设，扶持中小家庭服务机构发展，采取各项措施促进行业规范发展。

　　第七条 家庭服务行业协会应当制定行业规范，加强行业自律，为会员企业提供服务，维护会员企业的合法权益，建立服务纠纷调解处理机构，调解处理家庭服务纠纷。

　　第二章 家庭服务机构经营规范

　　第八条 家庭服务机构从事家庭服务活动需取得工商行政管理部门颁发的营业执照。

　　第九条 家庭服务机构应在经营场所醒目位置悬挂有关证照，公开服务项目、收费标准和投诉监督电话。

　　第十条 家庭服务机构须建立家庭服务员工作档案，接受并协调消费者和家庭服务员投诉，建立家庭服务员服务质量跟踪管理制度。

　　第十一条 家庭服务机构应按照县级以上商务主管部门要求及时准确地提供经营档案信息。

　　第十二条 家庭服务机构在家庭服务活动中不得有下列行为：

　　（一）以低于成本价格或抬高价格等手段进行不正当竞争；

　　（二）不按服务合同约定提供服务；

　　（三）唆使家庭服务员哄抬价格或有意违约骗取服务费用；

　　（四）发布虚假广告或隐瞒真实信息误导消费者；

　　（五）利用家庭服务之便强行向消费者推销商品；

　　（六）扣押、拖欠家庭服务员工资或收取高额管理费，以及其他损害家庭服务员合法权益的行为；

　　（七）扣押家庭服务员身份、学历、资格证明等证件原件。

　　（八）法律、法规禁止的其他行为。

　　第十三条 从事家庭服务活动，家庭服务机构或家庭服务员应当与消费者以书面形式签订家庭服务合同。

　　第十四条 家庭服务合同应至少包括以下内容：

　　（一）家庭服务机构的名称、地址、负责人、联系方式和家庭服务员的姓名、身份证号码、健康状况、技能培训情况、联系方式等信息；消费者的姓名、身份证号码、住所、联系方式等信息；

　　（二）服务地点、内容、方式和期限等；

　　（三）服务费用及其支付形式；

　　（四）各方权利与义务、违约责任与争议解决方式等。

　　第十五条 家庭服务机构应当明确告知涉及家庭服务员利益的服务合同内容，应允许家庭服务员查阅、复印家庭服务合同，保护其合法权益。

　　第十六条 鼓励家庭服务机构为家庭服务员投保职业责任保险和人身意外伤害保险。

　　第十七条 鼓励家庭服务机构加入家庭服务行业协会，自觉遵守行业自律规范。

　　第十八条 家庭服务机构、家庭服务员与消费者之间发生争议的，可以协商解决；协商不成的，可以向人民调解委员会、行业协会调解机构或其他家庭服务纠纷调解组织申请调解，也可以依法提请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第三章 家庭服务员行为规范

　　第十九条 家庭服务员应当如实向家庭服务机构提供本人身份、学历、健康状况、技能等证明材料，并向家庭服务机构提供真实有效的住址和联系方式。

　　第二十条 家庭服务员应符合以下基本要求：

　　（一）遵守国家法律、法规和社会公德；

　　（二）遵守职业道德；

　　（三）遵守合同，按照合同约定内容提供服务；

　　（四）掌握相应职业技能，具备必需的职业素质。

　　第二十一条 家庭服务员在提供家庭服务过程中与消费者发生纠纷，应当及时向家庭服务机构反映，不得擅自离岗。

　　第二十二条 消费者有下列情形之一的，家庭服务员可以拒绝提供服务：

　　（一）不能提供合同约定的工作条件的；

　　（二）对家庭服务员有虐待或严重损害人格尊严行为的；

　　（三）要求家庭服务员从事可能对其人身造成损害行为的；

　　（四）要求家庭服务员从事违法犯罪行为的。

　　第四章 消费者行为规范

　　第二十三条 消费者到家庭服务机构聘用家庭服务员时，应持有户口簿或身份证及相关证明，并如实填写登记表，交纳有关费用。

　　消费者或其家庭成员患有传染病、精神病或其他重要疾病的，应当告知家庭服务机构和家庭服务员，并如实登记。

　　第二十四条 消费者有权要求家庭服务机构按照合同约定指派或介绍家庭服务员和提供服务，消费者有权要求家庭服务机构如实提供家庭服务员的道德品行、教育状况、职业技能、相关工作经历、健康状况等个人信息。

　　第二十五条 消费者应当保障家庭服务员合法权益，尊重家庭服务员的人格和劳动，按约定提供食宿等条件，保证家庭服务员每天基本睡眠时间和每月必要休息时间，不得对家庭服务员有谩骂、殴打等侵权行为，不得拖欠、克扣家庭服务员工资，不得扣押家庭服务员身份、学历、资格证明等证件原件。

　　未经家庭服务员同意，消费者不得随意增加合同以外的服务项目，如需增加须事先与家庭服务机构、家庭服务员协商，并适当增加服务报酬。

　　第五章 监督管理

　　第二十六条 商务部建立家庭服务业信息报送系统。家庭服务机构应按要求及时报送经营情况信息，具体报送内容由商务部另行规定。

　　第二十七条 设区的市级以上商务主管部门应当建设完善家庭服务网络中心，免费提供家庭服务信息，加强从业人员培训，规范市场秩序，推进家庭服务体系建设，促进家庭服务消费便利化和规范化。

　　第二十八条 县级以上商务主管部门建立健全家庭服务机构信用档案和客户服务跟踪监督管理机制，建立完善家庭服务机构和家庭服务员信用评价体系。

　　第二十九条 县级以上商务主管部门积极会同相关部门，依法规范家庭服务机构从业行为，查处违法经营行为。

　　第三十条 县级以上商务主管部门指导制定家庭服务合同范本，指导协调服务纠纷处理工作。

　　第三十一条 县级以上商务主管部门应当公布有关家庭服务业的举报、投诉渠道和方式，接受相关当事人的举报、投诉。对于属于职责范围内的举报、投诉，应当在15日内依法处理；对于不属于职责范围的，应当移交有权处理的行政机关处理。

　　第六章 法律责任

　　第三十二条 家庭服务机构违反本办法第九条规定，未公开服务项目、收费标准和投诉监督电话的，由商务主管部门责令改正；拒不改正的，可处5000元以下罚款。

　　第三十三条 家庭服务机构违反本办法第十条规定，未按要求建立工作档案、跟踪管理制度，对消费者和家庭服务员之间的投诉不予妥善处理的，由商务主管部门责令改正；拒不改正的，可处2万元以下罚款。

　　第三十四条 家庭服务机构违反本办法第十一条、第二十六条规定，未按要求提供信息的，由商务主管部门责令改正；拒不改正的，可处1万元以下罚款。

　　第三十五条 家庭服务机构有本办法第十二条规定行为的，由商务主管部门或有关主管部门责令改正；拒不改正的，属于商务主管部门职责的，可处3万元以下罚款，属于其他部门职责的，由商务主管部门提请有关主管部门处理。

　　第三十六条 家庭服务机构违反本办法第十三条、第十四条、第十五条规定，未按要求订立家庭服务合同的，拒绝家庭服务员获取家庭服务合同的，由商务主管部门或有关部门责令改正；拒不改正的，可处3万元以下罚款。

　　第三十七条 商务主管部门在家庭服务业监督管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第三十八条 省、自治区、直辖市商务主管部门可结合本地实际情况制定实施细则。

　　第三十九条 本办法自2013年2月1日起施行。