财政部、国家税务总局关于免征进口抗艾滋病病毒药物税收问题的通知

上一篇: 国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、建设部、财政部关于印发《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》的通知
下一篇: 卫生部、总后卫生部、国家医药管理局、国家中医药管理局关于印发《国家基本药物》部分品种目录的通知

关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
广东省珠海市人民政府


印发珠海市人口和计划生育局职能配置、内设机构和人员编制规定的通知

珠府办〔2004〕60号

各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
《珠海市人口和计划生育局职能配置、内设机构和人员编制规定》已经市人民政府批准，现予印发。

珠海市人民政府办公室
二○○四年十一月七日

珠海市人口和计划生育局职能配置、内设机构和人员编制规定

根据省机构编制委员会批准的《珠海市人民政府机构改革方案》（粤机编〔2004〕24号），市计划生育局更名为市人口和计划生育局。市人口和计划生育局是主管人口与计划生育工作的市人民政府组成部门。
一、职能调整
（一）继续承担原市计划生育局的职责。
（二）加强人口规模、趋势、素质、结构等人口和计划生育重大问题的研究，推动人口和计划生育工作的综合治理，促进人口与经济、社会、资源、环境的协调发展和可持续发展。
（三）增加制定人口发展规划和政策、协调有关部门做好出生人口性别比治理工作。
（四）承担人口与计划生育目标管理责任制考核的有关组织协调工作，为全面实现小康社会创造良好的人口环境。
（五）参与制定妇幼卫生保健和提高人口素质的发展规划、政策措施和技术标准，促进生殖健康产业的发展等职责。

二、主要职责
根据以上职能调整，市人口和计划生育局的主要职责是：
（一）贯彻执行国家和省有关人口和计划生育工作的方针、政策、法规和《广东省人口与计划生育条例》等有关配套法规；拟定人口和计划生育有关的地方性法规规章、办法和实施细则，推动人口与计划生育工作的综合治理；协调有关部门做好出生人口性别比的治理工作。
（二）加强人口规模、趋势、素质、结构等人口和计划生育重大问题的研究，促进人口与经济、社会、资源、环境的协调发展和可持续发展。
（三）根据省下达的人口控制目标，会同有关部门编制人口发展的中长期规划和年度计划；拟订人口与计划生育事业发展计划；负责有关人口和计划生育的统计、信息化建设与管理工作，参与全市人口统计数据的分析和人口变动抽样调查工作。
（四）承担人口与计划生育目标管理责任制的考核及相关的组织协调工作。
（五）管理、指导和协调流动人口计划生育工作。
（六）制定人口与计划生育宣传教育工作规划，组织开展人口和计划生育宣传教育工作。
（七）制定人口和计划生育系统干部建设和教育培训规划，并组织实施。
（八）制订计划生育应用科学研究的规划，组织实施国家、部委级、省级和市级的计划生育科研课题。
（九）指导管理计划生育技术服务工作；检查和指导计划生育服务网络的管理和建设；围绕生育、节育、不育制定生殖保健服务规划与规范，促进生殖健康发展；协同有关部门做好优生优育服务工作；围绕提高出生人口素质，制定相关政策措施并抓好落实；执行国家和省有关避孕药具管理的规定，编制计划生育药具分配计划，对计划生育技术和药具的使用与发放进行指导和监督。
（十）协同有关部门编制省和市财政拨付的计划生育经费和基本建设支出预、决算；管理、监督社会抚养费的使用；定期审计各项经费的使用。
（十一）会同有关部门做好计划生育和有关人口工作的对外交流与合作；联系人口和计划生育社会团体工作。
（十二）承办市人民政府和上级部门交办的其他事项。

三、内设机构
根据上述职责，市人口和计划生育局设4个职能科（室）：
（一）办公室
组织协调人口和计划生育重大问题的调查研究和综合分析，为领导决策提供依据；负责市委、市政府有关人口和计划生育工作重要决定落实情况的督查；负责文秘、档案、政务信息、计划总结、保密保卫、接待和后勤保障等工作；负责重要会议的组织协调和重要文件、报告的起草工作；协助局领导组织机关工作，督促检查机关工作制度的执行；负责机关党务、纪检监察、人事、劳动工资、计划生育、离退休人员管理、社会保险、工会、共青团和妇女工作；会同有关部门编制省和市拨付的计划生育经费和基本建设支出的预、决算及计划生育药具经费分配计划；会同有关部门指导、监督社会抚养费和行政事业性收费实行“收支两条线”的管理；负责机关和监督直属单位财务管理工作；负责计划生育合格村（居）委会的检查评比工作；负责村（居）委会专职计划生育指导员聘用资格审批的有关工作。
（二）规划科技科
贯彻执行全省人口规划，协同有关部门编制全市人口计划；组织对人口规模、趋势、素质、结构等人口和计划生育重大问题的研究；拟定全市人口和计划生育事业发展计划；拟订并组织实施人口与计划生育目标管理责任制，并负责日常检查工作；负责有关人口和计划生育的统计、信息化建设与管理工作；参与人口统计数据的分析和人口变动抽样调查工作；综合管理全市计划生育技术服务工作；负责申报市级计划生育科研项目，负责计划生育科技成果、新技术和新药具的鉴定、评审和推广应用，负责技术服务网络建设和管理；负责《计划生育技术服务机构执业许可证》、《计划生育技术服务人员合格证》的有关管理工作；围绕生育、节育、不育制定生殖保健服务规划和规范，促进生殖健康发展；协同有关部门做好优生优育服务工作；组织对独生子女病残儿的医学鉴定；指导节育手术并发症的预防、鉴定和治疗，检查督促《常用计划生育技术常规》的落实；对全市避孕药具的管理、使用、发放进行指导和监督；管理计划生育科技档案，负责培训全市计划生育科技人员；负责珠海市计划生育技术服务专家委员会办公室的日常工作。
（三）宣传教育科
落实人口和计划生育宣传教育工作规划；指导各地开展全民性的人口与计划生育宣传教育；指导计划生育宣传教育阵地和社区生育文化建设；协同宣传新闻文化等单位开展人口与计划生育的宣传报道；规范对人口与计划生育宣传品的管理；负责计划生育专业教育和培训工作。
（四）监督管理科
组织落实《广东省人口与计划生育条例》、《广东省流动人口计划生育管理办法》；拟订我市计划生育地方性政策、法规，并组织实施和检查监督；协同有关部门查处违反人口和计划生育政策法规的重大案件和恶性案件；协调有关部门制定有利于全市人口和计划生育工作的社会经济政策，建立、完善人口和计划生育的奖励与社会保障制度，组织、协调、指导人口和计划生育的综合治理工作；协调有关部门做好出生人口性别比的治理工作；负责人口和计划生育行政复议工作；指导基层计划生育行政执法工作；受理群众有关计划生育的来电、来信、来访；管理、监督和指导流动人口计划生育工作。

四、人员编制
市人口和计划生育局机关行政编制21名。其中局长1名，副局长2名，科长（主任）4名，副科长（副主任）4名。后勤服务人员事业编制2名。