电力监管执法证管理办法

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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


辽宁省大连市人民政府


大连市海域使用管理条例


大连市人民代表大会常务委员会
公告（第一号）　

《大连市海域使用管理条例》业经2007年3月22日大连市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，2007年5月25日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准，现予公布，自2007年8月1日起施行。


大连市人民代表大会常务委员会
2007年6月12日




大连市海域使用管理条例

(2007年3月22日大连市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过；2007年5月25日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）

第一章 总 则

第一条 为了加强海域使用管理，维护国家海域所有权和海域使用秩序，保护海域使用权人的合法权益，促进海域的合理开发和可持续利用，根据《中华人民共和国海域使用管理法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称海域，是指由本市管理的内水、领海的水面、水体、海床和底土。
第三条 在本市管理海域范围内持续使用特定海域3个月以上的排他性用海活动，适用本条例。
第四条 市海洋行政主管部门负责全市海域使用的监督管理；区（市）县海洋行政主管部门根据授权，负责本行政区毗邻海域使用的监督管理。
海洋行政主管部门所属的中国海监机构，对本行政区域内的用海活动实施监督检查。
沿海乡镇人民政府协助区（市）县人民政府海洋行政主管部门对养殖用海进行监督管理、调解养殖用海纠纷。

第二章 海洋功能区划

第五条 市及区（市）县海洋行政主管部门，会同同级人民政府有关部门，根据国家和省有关规定，编制管理范围内海域的海洋功能区划，并组织实施。
海洋功能区划经省人民政府批准后，应当由市及区（市）县海洋行政主管部门向社会公告。任何单位和个人都必须遵守海洋功能区划。
经国务院批准，因公共利益、国防安全或者进行大型能源、交通等基础设施建设，需要改变海洋功能区划的，由原编制机关根据国务院的批准文件修改。
第六条 编制海洋功能区划，应当遵循《中华人民共和国海域使用管理法》规定的原则，根据经济和社会发展需要，统筹安排港口运输、临港工业、旅游和渔业等海洋产业用海。
第七条 港口、养殖、盐业、旅游等有关部门，依据海洋功能区划编制海域使用的行业规划，按照管理权限，报本级人民政府或者上级主管部门批准后实施。

第三章 海域使用的申请与审批

第八条 申请使用海域的单位和个人(以下简称申请人)应当持本条例第九条、第十条规定的材料，向管理该海域的区（市）县海洋行政主管部门提出申请，跨区（市）县的项目用海，向市海洋行政主管部门提出申请。
第九条 申请人应当提交下列书面材料：
（一）海域使用申请书。申请书应当载明申请人名称、用海项目、起止时间、位置、面积、坐标、用途、作业方式，并附宗海图；
（二）相关资信证明材料。包括营业执照副本、法定代表人身份证明、居民身份证或者户口簿和资金证明；
（三）海域使用论证报告书或者海域使用论证报告表；
（四）属于海岸工程或者海洋工程的项目用海，提交经批准的环境影响评价报告书（表）或者海洋环境影响评价报告书（表）；
（五）法律、法规规定的其他材料。
第十条 下列项目用海，应当提交海域使用论证报告书：
（一）未利用海洋功能区划确定的主导功能的项目用海；
（二）用海范围涉及军事用海区、海洋自然保护区、生物敏感区、生态脆弱区等特殊海域的项目用海；
（三）填海、围海项目用海；
（四）不改变海域自然属性用海100公顷以上的项目用海。
其他项目用海，可以提交海域使用论证报告表。
第十一条 海洋行政主管部门应当自收到全部申请材料之日起5个工作日内依法作出是否受理的决定。
第十二条 海洋行政主管部门对决定受理的申请材料，应当按照下列规定处理：
（一）区（市）县海洋行政主管部门对属于本级人民政府批准的项目用海，按照本条例规定提出意见后，报本级人民政府批准；属于市人民政府批准的项目用海，自收到申请材料之日起10个工作日内提出意见，报市海洋行政主管部门；
（二）市海洋行政主管部门对属于市人民政府批准的项目用海，按照本条例规定提出意见后，报市人民政府批准。
第十三条 有批准权的人民政府所属海洋行政主管部门对申请材料，应当按照下列程序办理：
（一）审验海域使用论证报告表或者组织评审海域使用论证报告书；
（二）向社会公示申请人的名称、地址，申请使用海域的位置、面积、坐标、用途和期限，对公示内容提出异议的期限、方式以及受理部门；
（三）听取利害关系人的意见或者组织听证；
（四）征求与海域使用项目有关的同级有关部门的意见，涉及海上交通安全或者国家安全、国防建设、军事设施保护项目的，征求海事管理机构或者军队主管部门意见；
（五）对有关材料进行审核，提出建议本级人民政府批准或者不予批准的意见。
海洋行政主管部门履行前款规定的期限，不得超过20个工作日，但听证、海籍调查和评审时间不包括在内。20个工作日内不能作出决定的，经本部门负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
第十四条 海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
（一）养殖用海十五年；
（二）拆船用海二十年；
（三）旅游、娱乐用海二十五年；
（四）盐业、矿业用海三十年；
（五）公益事业用海四十年；
（六）港口、修造船厂等建设工程用海五十年。
在本条例实施前，海域使用实行承包经营的，其承包合同期限超出国家海域使用最高年限规定的，本条例实施后，依照前款的规定，调整原承包合同约定的承包期限。
第十五条 海域使用实行分级审批：
（一）围海30公顷以下和不改变海域自然属性300公顷以下的项目用海，由区（市）县人民政府批准，报市人民政府备案；
（二）围海30公顷以上60公顷以下和不改变海域自然属性300公顷以上500公顷以下的项目用海，由市人民政府批准，报省人民政府备案。
前款所称“以下”不包括本数在内。
第十六条 海洋功能区划确定为旅游功能区的近海海域，由海洋行政主管部门会同有关部门划出一定的范围作为公益用海，供公众休闲、游览、娱乐等。
小平岛至金石滩近海海域的公益用海范围由市海洋行政主管部门划定。
划定的公益用海范围由海洋行政主管部门报本级人民政府批准后向社会公告。
第十七条 海域的水面、水体、海床和底土，可以整体确定使用权，也可以分别确定使用权。
第十八条 海洋功能区划确定用于养殖的海域，应当优先安排当地农村集体经济组织的成员用于发展养殖生产。
对农村集体经济组织经营管理并获得使用权的养殖海域，原对外承包合同到期的，发包时要优先安排当地集体经济组织成员从事养殖业生产。

第四章 海域使用权和海域使用金

第十九条 海域使用申请经依法批准后，由批准的人民政府登记造册，向申请人颁发海域使用权证书，并在1个月内向社会公告。
第二十条 海域使用权除依法申请取得外，可以通过招标或者拍卖方式取得。有两个以上申请人申请使用同一海域的，应当通过招标或者拍卖方式取得海域使用权。
第二十一条 《中华人民共和国海域使用管理法》施行前，已由单位或者个人经营、管理的养殖用海，需要继续经营、管理的，属于农村集体经济组织或者村民委员会使用的，应当向区（市）县海洋行政主管部门提出海域使用申请，海洋行政主管部门经审查认为符合海洋功能区划的，报同级人民政府核准，将海域使用权确定给该农村集体经济组织或者村民委员会，颁发海域使用权证书；属于其他单位或者个人使用的，应当按照本条例第八条至第十三条的规定，办理海域使用审批手续。
第二十二条 沿海农村集体经济组织或者村民委员会依据本条例第二十一条规定取得的海域使用权，可以承包给本集体经济组织成员或者由本集体经济组织用于养殖生产。本集体经济组织成员不承包、本集体经济组织又不经营的，由农村集体经济组织取得海域使用权的，经集体经济组织三分之二以上成员同意，由村民委员会取得海域使用权的，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，也可以承包给非本集体经济组织成员用于养殖生产。
本条例施行前，将海域承包给非本集体经济组织成员的，应当在承包合同期满后，按照前款规定重新确定承包经营权。
第二十三条 海域使用权人依法使用海域并获得收益的权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
海域使用权人从事养殖的，还应当按照有关渔业法律、法规的规定办理养殖手续。
第二十四条 海域使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押、作价入股和继承。
转让海域使用权应当具备下列条件：
（一）开发利用海域满一年；
（二）不改变海域用途；
（三）已缴清海域使用金；
（四）除海域使用金以外，实际投资已达计划投资总额百分之二十以上；
（五）原海域使用权人无违法用海行为，或者违法用海行为已依法处理。
海域使用权出租的，承租人应当按照海域使用权证书确定的面积、年限和用途使用海域。海域使用权取得时免缴或者减缴海域使用金的，补缴海域使用金后方可出租。
出租、抵押、作价入股海域使用权的，应当向审批海域使用权的人民政府所属海洋行政主管部门备案。继承、转让海域使用权或者实现抵押权的，应当到审批海域使用权的人民政府海洋行政主管部门办理变更登记。
第二十五条 海域使用权人不得擅自改变经批准的海域用途；确需改变的，应当在符合海洋功能区划的前提下，报有审批权的人民政府批准，并办理变更登记。
第二十六条 继承、转让海域使用权，实现抵押权，以及改变海域用途的变更登记程序，依照有关规定办理。
第二十七条 海域使用权人使用海域应当履行下列义务：
（一）依法保护和合理利用海域；
（二）不得擅自炸礁、造礁及从事其他破坏海洋生态环境的行为；
（三）不得擅自扩大用海范围；
（四）所使用海域的自然资源和自然条件发生重大变化的，及时报告海洋行政主管部门和环境保护主管部门；
（五）海域使用权终止后，应当在规定期限内拆除可能造成海洋环境污染或者影响其他用海项目的用海设施和构筑物；
（六）对不妨害其依法使用海域的非排他性用海活动，不得阻挠；
（七）接受海洋行政主管部门及其所属的中国海监机构依法进行的监督检查；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第二十八条 因公共利益、国家安全需要或者海洋功能区划的调整，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权。

依照前款规定在海域使用权期满前提前收回海域使用权的，应当给予海域使用权人相应的补偿，补偿的标准、办法由原批准用海的人民政府制定。
第二十九条 海域使用权争议由当事人协商解决。协商不成的，由当事人向海洋行政主管部门申请调解处理，当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。在海域使用权争议解决前，任何一方不得改变海域使用现状。
第三十条 海域使用权人应当依法向海洋行政主管部门缴纳海域使用金。海域使用金可以一次缴纳或者按年度逐年缴纳，其标准按照有关规定执行。
海域使用金应当按规定全部上缴财政，由财政部门及时缴入国库，收入在一般预算收入中反映；支出列入政府年度预算，主要用于海洋保护、管理和开发建设。
第三十一条 海域使用金可以依法申请减缴或者免缴。减缴、免缴海域使用金的程序，按照财政、海洋行政主管部门的规定执行。

第五章法律责任

第三十二条 违反本条例规定，未经批准或者骗取批准非法占用海域，以及擅自扩大用海范围的，责令退还非法占用的海域，限期恢复海域原状，没收违法所得，并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金5倍以上15倍以下罚款；对未经批准或者骗取批准，进行围海、填海活动的，并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金10倍以上20倍以下的罚款。逾期不恢复原状的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构委托有关单位恢复原状，所需费用由非法占用海域者承担。
第三十三条 违反本条例第二十五条规定，擅自改变海域用途的，责令限期改正，没收违法所得，并处罚款；逾期不改正的，由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书，收回海域使用权。罚款按照下列规定执行：
（一）将海域用途改为填海型项目用海的，处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳的海域使用金10倍以上15倍以下罚款；
（二）将海域用途改为围海型项目用海的，处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳海域使用金8倍以上12倍以下罚款；
（三）其他擅自改变海域用途的，处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳的海域使用金5倍以上10倍以下罚款。
第三十四条 违反本条例第二十七条第（五）项规定，海域使用权终止后，原海域使用权人不按规定拆除用海设施和构筑物的，责令限期拆除；逾期不拆除的，处5000元以上5万元以下罚款，并由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构委托有关单位代为拆除，所需费用由原海域使用权人承担。
第三十五条 违反本条例第二十七条第（六）项规定，海域使用权人对不妨害其依法使用海域的非排他性用海活动进行阻挠的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构责令改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本条例第二十七条第（七）项规定，拒不接受海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构监督检查、不如实反映情况或者不提供有关资料的，责令限期改正，给予警告，可以并处2000元以上2万元以下罚款。
第三十七条 违反本条例第三十条第一款规定，按年度逐年缴纳海域使用金的海域使用权人不按期缴纳海域使用金的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构限期缴纳；在限期内仍拒不缴纳的，由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书，收回海域使用权。
对欠缴海域使用金的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构责令限期缴纳；逾期不缴纳的，海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构可以依法申请人民法院强制执行。
第三十八条 对已批准使用的海域，海域使用权人1年以上未开发利用的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构责令限期开发利用；连续2年未开发利用的，由批准该海域使用权的人民政府注销海域使用证，收回海域使用权，已经缴纳的海域使用金不予退还。
第三十九条 本条例规定的行政处罚由海洋行政主管部门决定。但本条例已对处罚机关作出规定的除外。
批准海域使用权的人民政府按照本条例规定收回海域使用权的，用海者应当恢复海域原状。拒不恢复原状的，由海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构按非法占用海域处理。
第四十条 市和区（市）县人民政府及其海洋行政主管部门或者其所属的中国海监机构违反本条例规定颁发海域使用权证书，或者颁发海域使用权证书后不进行监督管理，或者发现违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十一条 在本市管理范围的内水、领海使用特定海域不足3个月，可能对用海安全、海上交通安全和其他用海活动造成重大影响的排他性用海活动，参照本条例的有关规定办理临时海域使用证。
第四十二条 大连经济技术开发区管理委员会及市人民政府其他派出机构根据授权，负责管理范围内毗邻海域使用的监督管理。
第四十三条 本条例自2007年8月1日起施行。