劳动部关于颁发《重大事故隐患管理规定》的通知

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浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
　
第76号


　　《杭州市土地登记办法》已经市人民政府审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王永明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九四年十二月十七日


　　　　　　　　　　　　　 杭州市土地登记办法

第一章　总则





　　第一条　为确认土地权利，加强土地管理，保障土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》和有关法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称土地权利，是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权，以及由上述权利产生的承租权、抵押权等他项权利。


　　第三条　本市（包括市辖县［市］）行政区域内的国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者所享有的土地权利的设定、转移、变更、终止等，必须依照本办法的规定向土地所在地的土地管理部门办理登记（以下统称土地登记）。


　　第四条　依法登记的土地权利受法律保护。


　　第五条　市、县（市）人民政府的土地行政管理部门是本辖区内的土地登记机关。


　　第六条　国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权，经市、县（市）土地登记机关登记，由同级人民政府颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》。市区农村宅基地的集体土地使用权由区土地管理部门登记，同级人民政府颁发《集体土地建设用地使用证》。
　　临时使用土地和土地他项权利，按前款规定登记，领取《土地临时使用证》和《土地他项权利证书》。


　　第七条　土地权利证书是土地登记者依法获得土地使用权、土地所有权和他项权利的凭证。
　　土地权利证书必须妥善保管。如丢失、损坏的，应及时向原登记机关报告，申请补发。

第二章　登记程序





　　第八条　土地登记的基本程序：
　　（一）提出申请；
　　（二）受理申请；
　　（三）审查申请文件；
　　（四）权属调查和地籍测量；
　　（五）确认土地权利；
　　（六）核准登记注册；
　　（七）颁发或更改、更换土地权利证书；
　　（八）立卷归档。


　　第九条　土地登记申请按下列规定办理：
　　（一）国有土地使用权，由使用国有土地的单位或者个人申请登记；
　　（二）农村集体土地所有权，由村民委员会或农业集体经济组织申请登记；
　　（三）农村集体土地建设用地使用权，由使用集体土地的单位或者个人申请登记；
　　（四）土地他项权利，由他项权利拥有者申请登记；
　　（五）临时用地使用权，由临时使用土地的单位或个人申请登记。


　　第十条　土地登记以一宗土地为基本单位进行登记。
　　使用或拥有两宗以上土地的土地所有者或使用者，应分别申请。
　　一宗土地存在两个或两个以上权利拥有人的，各权利人分别对该宗土地拥有的权利份额申请登记。
　　土地使用者跨县级行政区域使用土地的，分别向土地所在地的土地登记机关申请。
　　前款所称一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。


　　第十一条　申请土地登记者，除按统一格式填报土地登记申请书外，必须提交下列证明：
　　（一）申请土地登记者的法人证明、个人身份证明、户籍证明（境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证机关公证或认证）；
　　（二）土地权属来源证明；
　　（三）地面建筑物、附着物权属证明或权属来源证明；
　　（四）土地登记机关认为应当交验的其他证明。


　　第十二条　土地登记机关受理土地登记申请，经实地调查、审核后，对符合登记条件的申请，登记机关应予以核准登记，报同级人民政府颁发土地权利证书；对不符合登记条件的，予以驳回登记申请，并自受理之日起30日内书面通知申请人。
　　审核结果可以公告征询意见。


　　第十三条　申请人对驳回登记申请不服的，可自接到通知之日起15日内向登记机关申请复审。
　　登记机关应自收到复审申请书之日起30日内，对登记申请重新审查，并作出复审决定。申请人对登记机关的复审决定不服的，可自接到复审决定通知书之日起15日内向该土地登记机关的同级人民政府行政复议机构申请复议。


　　第十四条　有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
　　（一）土地权属来源不明的或土地权属纠纷未解决的；
　　（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
　　（三）土地利用不合理的；
　　（四）地上建筑物产权不明或建筑物权属纠纷未解决的；
　　（五）法律、法规、行政规章规定应暂缓登记的。
　　上述暂缓登记事由消失后，登记机关应当核准登记。


　　第十五条　土地登记资料由登记机关立卷归档，按照《中华人民共和国档案法》的有关规定永久保存和管理。

第三章　初始登记





　　第十六条　凡未经登记机关确认其土地权利的土地使用者和集体土地的所有者，应向土地登记机关申请土地初始登记。


　　第十七条　土地使用者应当自取得土地使用权之日起30日内，申请初始登记。
　　工程建设项目用地，在办妥征用或划拨手续后30日内申请初始登记。建设项目竣工验收后凭土地使用权证书向同级人民政府房产行政管理部门申请房产登记，核发房产所有权证书。


　　第十八条　集体土地所有权的初始登记，按照登记机关的要求申请登记。


　　第十九条　申请土地使用权初始登记，除提交第十一条规定的证明外，还应提交下列文件：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，应提交土地合同书，付清地价款证明；
　　（二）以行政划拨方式取得土地使用权，应提交批准用地文件、用地红线图、征地补偿协议书；
　　（三）以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件；
　　（四）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。


　　第二十条　属违法用地，但经处理并准许留用的，申请登记时应提交行政处罚决定书。


　　第二十一条　登记机关应在登记册和土地权利证书中，根据不同土地权属来源分别标明“行政划拨土地”、“有偿受让土地”等字样。

第四章　变更登记





　　第二十二条　经初始登记后的土地权利发生下列情况，当事人应向土地登记机关申请办理变更登记：
　　（一）土地使用权赠与、继承、转让、出租、分割、合并；
　　（二）集体土地所有权分割、合并；
　　（三）土地权利拥有者更名；
　　（四）宗地所处地名更名；
　　（五）其他初始登记内容发生变更的。


　　第二十三条　申请变更登记，除提交第十一条规定的证明外，还应提交有关变更土地权利的文件或证明。


　　第二十四条　因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的，土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后30日内，持土地征用、划拨批准文件共同申请土地权属变更登记。


　　第二十五条　以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权受让人在交付全部土地使用权出让金后，按出让合同规定的时间，持土地使用权出让合同、出让金交付凭证等，申请土地权属登记。


　　第二十六条　划拨土地使用权转为出让土地使用权的，土地使用者在划拨土地使用权补办出让合同规定的时间内，持补办的出让合同、出让金缴付凭证等申请土地使用权取得方式的变更登记。


　　第二十七条　因土地使用权转让或分割转让，转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后15日内，持土地使用权转让合同、出让合同、土地增值费（税）缴纳凭证、有关部门认定的转让地块开发投资证明等，共同申请土地权属变更登记。
　　因地上建筑物所有权转让或变更时，转让人和受让人或其他权利人应向市、县（市）人民政府房产行政管理部门申请房产变更登记，并在房产变更登记后15日内凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政管理部门申请土地权属变更登记。


　　第二十八条　因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权转移的，有关各方在上级主管部门批准后30日内，持批准文件及有关合同、协议、房产所有权证书等，共同申请土地权属变更登记。


　　第二十九条　因继承、分家析产引起土地使用权转移的，当事人应在行为发生并确定后30日内，持继承、分家析产协议、法院调解书或判决书等，向市、县（市）房产行政管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房产所有权证书及上述有关证件，申请土地权属变更登记。


　　第三十条　依法交换、调整土地的，双方当事人在交换、调整协议批准后30日内，持协议和批准文件等，共同申请土地权属变更登记。


　　第三十一条　改组或新设股份制企业，当事人各方在政府有关部门批准改组或新设之日起30日内，持批准文件、营业执照、土地资产评估报告、出让合同（或作价入股证明或土地租赁合同）、土地出让金交付凭证等，申请土地权属变更登记。


　　第三十二条　因处分抵押的土地使用权而取得土地使用权的，抵押人、抵押权人和取得土地使用权者，在土地权利变更之日起15日内，持土地使用权抵押合同、出让或转让合同、处分抵押土地使用权的证明资料等，共同申请土地变更登记。


　　第三十三条　因土地权属变更引起他项权利转移的，由土地所有者或土地使用者会同他项权利拥有者，在申请土地权属变更登记的同时申请他项权利变更登记。


　　第三十四条　出租土地使用权的，出租人和承租人在土地使用权租赁合同签订后30日内，持土地使用权租赁合同、出让或转让合同等共同申请土地他项权利登记。
　　出租房屋等地上建筑物时，出租人和承租人在房屋租赁合同签订后30日内持房产所有权证书、房屋租赁合同和《房屋租赁许可证》等有关证件，向市、县（市）人民政府的土地行政管理部门申请相应的土地他项权利登记。


　　第三十五条　土地所有者、使用者及他项权利拥有者更改名称或地址的，土地所有者、使用者及他项权利拥有者在变更发生后30日内，持有关证明资料等申请更名或更址登记。


　　第三十六条　由于各种原因导致土地登记内容错、漏的，土地登记机关经查明原因后，直接进行更正或补正登记。


　　第三十七条　登记的土地用途发生变更或改变利用现状的，土地所有者、使用者在改变批准后30日内持有关批准文件等申请土地用途变更登记。


　　第三十八条　土地使用权出让合同期未满，经有权机关批准改变出让合同有关土地用途，或土地使用权出让合同期满经有权机关批准续用的，土地使用者在批准改变出让合同或续用之日起30日内，持批准文件、出让合同等，申请土地变更登记。


　　第三十九条　有下列情形之一致使土地权利终止或消失的，土地权利拥有者应在土地权利终止或消失之日后15日内，持有关文件和证明，向土地登记机关办理注销登记：
　　（一）土地使用期届满或提前终止的；
　　（二）依法收回或没收土地使用权的；
　　（三）土地使用权依法转移给他人使用的；
　　（四）因自然灾害造成土地灭失的。


　　第四十条　应当处理土地权利注销登记而未按期办理注销登记的，土地管理部门可直接办理注销登记手续，并将注销登记决定登报或书面通知当事人及有关部门。

第五章　抵押登记





　　第四十一条　以土地使用权作为抵押物的，抵押当事人（抵押人和抵押权人）应于抵押合同生效之日后15日内向登记机关申请抵押登记。


　　第四十二条　以地上建筑物作为抵押物的，应将相应的土地使用权一并作为抵押物，并依据本章规定申请抵押登记。


　　第四十三条　申请抵押登记，除提交本办法第十一条规定的证明外，还应提交依据有关房地产抵押管理规定签订的抵押合同书和土地管理部门同意抵押的批准文件。


　　第四十四条　登记机关对申请人抵押登记申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起15日内予以核准抵押登记。


　　第四十五条　对核准抵押登记的，登记机关在抵押人的土地权利证书上加盖抵押专用章，并在土地登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押权人、抵押土地的面积、抵押金额、抵押期限等内容。
　　对核准抵押登记的，登记机关应向抵押权人颁发土地使用权抵押证明书。

第六章　撤销核准登记





　　第四十六条　凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：
　　（一）当事人对土地不拥有合法权利的；
　　（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件、采取欺骗手段获准登记的；
　　（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
　　撤销核准登记的决定应书面通知当事人。


　　第四十七条　当事人对撤销核准登记决定不服的，可自接到通知书之日起15日内向土地登记机关的同级人民政府申请复议。

第七章　法律责任





　　第四十八条　当事人不按本办法规定的时间申请登记的，每逾期1日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。


　　第四十九条　应当办理土地初始登记、变更登记、抵押登记而未按期申请登记的，土地管理部门可书面通知其限期办理登记，逾期仍不申请土地登记的，其土地权利不受法律保护，并可视情作非法用地处理。


　　第五十条　登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门追究其行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。


　　第五十一条　登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应承担赔偿责任。

第八章　附则




　　第五十二条　申请土地登记，权利人应按国家有关规定缴纳登记费。申请注销登记的，免缴登记费。


　　第五十三条　本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。


　　第五十四条　本办法自1995年1月1日起施行。
　　本办法施行前，应当登记而未登记的土地，当事人应在本办法施行之日起1年内提出登记申请，依照本办法办理登记手续。


□ 中国人民大学法学院证据学研究所所长 何家弘


（一）


1998年春天，我参加了侦探小说作家联谊会组织的武夷山采风活动，然后又作为中国-欧盟高等教育交流合作项目的受益人，到法国的埃克斯-马赛大学法学院做访问学者。在此期间，我收集积累素材并进行初步创作，后来于暑假期间完成了一部解读证据法学的小说——《黑蝙蝠·白蝙蝠——证据的困惑》，由贵州人民出版社于1999年出版。在该书中，我借当事人之口，系统讲述了证据法学的内容，特别介绍了一些外国的证据制度和规则。在当时，这是一部很有特色的小说，对于普及证据法学的知识也发挥了一点作用。


十多年过后，当我要修订这部小说的时候，发现那些证据法学的内容已有些过时，而且会削减读者阅读犯罪悬疑小说的兴趣。于是，我决定尽可能删除那部分内容，仅保留基本的故事框架。另外，正在把这部小说翻译成法文出版的法国黎明出版社编辑在来信中说，法国读者很喜欢小说中的“洪钧-宋佳组合”，希望在这部小说中能再次看到他们的身影。于是，我让宋佳走进了“武夷山疑案”的审判法庭，也算是满足了读者的一个愿望。修订之后，这部小说的名字也改为更符合创作本意的《无罪谋杀》。


刑事司法有一个美丽的传说，那就是“既不冤枉一个好人，也不放纵一个坏人”。但是，在任何国家的刑事司法制度中，这都是做不到的。从这个意义上讲，刑事错案的发生具有不可避免性，只是或多或少的问题。在当今世界，不仅法制不太健全的国家有刑事错案，譬如中国，法制比较健全的国家也有刑事错案，譬如美国。自20世纪90年代中期开始，美国的许多州都建立了“无辜者中心”，通过“无辜者行动”对可能错判的案件进行复查，至今已通过DNA检验，发现并纠正了约380起错案。


（二）


2011年4月7日至11日，我应邀到美国的辛辛那提市参加了“2011年无辜者协作网研讨会——错判的国际探索”，并在会上做了关于中国大陆地区刑事错案问题的主题发言。在研讨会上，来自墨西哥的代表罗伯托·赫尔南德兹放映了他执导拍摄的一部纪录片，披露了墨西哥刑事司法制度存在的问题。该片名为《有罪推定》，其寓意发人深省。


2012年8月7日至8日，“预防刑事错案国际研讨会”在吉林省长春市顺利举行。此次会议由中国人民大学刑事法律科学研究中心和吉林大学法学院共同主办，主题是“完善司法制度，预防刑事错案”，来自中国大陆地区的150多位专家学者，以及来自我国香港地区、澳门地区、台湾地区和美国、英国、挪威等国家的16位代表参加了研讨会。预防刑事错案，需要改良我国的诉讼制度，例如转变刑事庭审虚化的现状和改良陪审徒有虚名的制度，也需要完善我国的证据制度，例如明确犯罪嫌疑人、被告人有权保持沉默和细化非法证据排除规则。另外，司法人员还必须转变司法观念。


司法观念是指司法人员在实践中逐渐积累形成并指导其行为的思想、观点和心理状态。就刑事错案的预防来说，司法观念的转变包括十个方面：（一）从一元片面的价值观转向多元平衡的价值观；（二）从权力本位的司法观转向权利本位的司法观；（三）从长官至上的司法观转向法律至上的司法观；（四）从军事斗争的司法观转向文明公正的司法观；（五）从暗箱操作的司法观转向公开透明的司法观；（六）从偏重实体的公正观转向实体和程序并重的公正观；（七）从有罪推定的办案观转向无罪推定的办案观；（八）从侦查中心的程序观转向审判中心的程序观；（九）从查明事实的办案观转向证明事实的办案观；（十）从倚赖人证的证明观转向重视科学证据的证明观。


刑事案件都是发生在过去的事实，司法人员不能直接去感知，只能通过各种证据去间接地认识。由于多种因素的影响和限制，司法人员的这种认识无法保证百分之百的准确。因此，无论是侦查人员还是预审人员，无论是检察人员还是审判人员，他们就案件事实所做出的决定都难免出现误差。这是理论和实践都已经证明了的事情。


从办案的客观结果来看，误差有两种情况：一种是把有罪者当成了无罪者。于是，该抓的没抓，该关的没关，该起诉的没起诉，该判刑的没判刑，总之，是放纵了坏人。另一种情况是把无罪者当成了有罪者。结果，不该抓的抓了，不该关的关了，不该起诉的起诉了，不该判刑的判了刑，总之，是冤枉了好人。为了简便，我们可以把前者统称为“错放”，把后者统称为“错判”。


在案件中证据不足的情况下，办案人员面临两难的选择。放吧，可能放纵坏人；判吧，可能冤枉好人。当然，有人会说，继续调查嘛，案情总能水落石出，但是，受人力、物力、时间等客观条件的限制，继续调查只是一句空谈，或者是一厢情愿。换言之，有些案件就是无法查至水落石出。在这种情况下，办案人员的选择在很大程度上反映了他们的司法观念。


（三）


我们的民族传统似乎是宁愿“错判”也不要“错放”的。诚然，我们无论在法理上还是在道义上都坚决反对“宁可错杀三千，也不放走一个”的口号，但是，让我们接受西方那种“宁可错放十个，也不错判一个”的观点亦有困难。有人认为，让有罪者逃脱处罚是使社会利益受到损害，而让无罪者错受处罚是使个人利益受到损害。两相比较，后者的损害轻于前者。换言之，如果一定有错的话，那么这错误最好由个人承担。社会利益高于个人利益！


我并不反对个人利益服从集体利益。但是，人们在比较“错放”与“错判”的危害时，犯了一个“计算上的错误”。实际上，“错放”只是一个错误；而“错判”很可能是两个错误。“错放”只是把一个有罪者错误地放到了社会中；而“错判”则在错误地处罚一个无罪者的同时，还可能放纵一个真正的罪犯。2010年震惊中国的赵作海冤案和2013年颇受关注的“浙江张氏叔侄冤案”都是很好的例证。另外，错判还有一个严重的潜在危害，那就是使社会公众丧失对司法乃至国家的信念！由此可见，“错判”的危害要大于“错放”的危害。因此，在案件事实处于模糊状态时，办案人员的选择应该是宁可“错放”也不要“错判”！这正是无罪推定原则的一项基本要求。


于是，我在《无罪谋杀》的题记中写到：“在刑事诉讼中,任何人在被法院依法判定有罪之前,应该先被假定为无罪者,然后由公诉方承担证明责任。被告人既不承担证明自己无罪的责任，也不承担证明自己有罪的义务。如果公诉方不能用确实充分的证据证明被告人有罪，法院就应判被告人无罪。简言之，疑罪从无。”